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國產署2019年10月7日公告台北捷運松江南京站2號及3號出入口基地與周邊國有非公用土地招標設定地上權案，2019年12月9日開標結果標脫。本次招標設定地上權案，權利金底價為新台幣41億230萬餘元，由元大人壽保險股份有限公司以權利金53億3,000萬元得標，溢價率達130％。

國產署分析本次標脫結果，本標的基地面積合計4,795平方公尺，使用分區為第三種住宅區及第三種商業區，位屬台北市東西向商業動脈交通核心，周邊地區商業密集，辦公大樓及金融產業群聚，商業、文教機能良好，交通便利。本案地上權存續期間70年，地租年息率4.0％，其中地租隨申報地價調整之年息率為1.0％，地租不隨申報地價調整之年息率為3.0％，以2018年公告地價計算，年地租約2,949萬餘元。地上權及地上建物不得辦理一部讓與，用途限制不得作住宅使用。

 

國產署進一步表示，2019年標脫率達42％，為近十年來第三高(僅次於2012年50％、2013年44.9％)顯示2019年國有財產地上權活化績效良好。另台北市世貿三館基地招標設定地上權案預定2020年公告招標，市場詢問度相當高，刻積極辦理招標前置作業，屆時歡迎各界踴躍投標。國產署將持續推出區位條件優質標的，以設定地上權方式活化大面積國有土地，期在兼顧國庫收益下，創造民眾、業者及政府三贏。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

國有財產署捷運松江南京地上權招標2019年12月9日開標，權利金底價約41億元，最後僅有元大人壽投標並以53.3億得標，溢價率達29.9％。本案分為南北兩基地，中間有5米道路分隔，南側基地面積875.7坪、北側基地面積574.8坪，共1450.5坪，換算每坪土地價格為365萬，容積單價每坪83.8萬。瑞普國際不動產估價師事務所所長吳竑緒表示，本案位於捷運松山及新蘆線交匯處且為傳統辦公商圈，有台北華爾街之稱的南京松江商圈中心，交通條件便利，商業機能成熟，目前周邊租金行情約每坪2,500-2,800元，無論作為高級商辦或旅館都易於得標者產品經營。

吳竑緒說明北側基地574.8坪位於捷運2號及3號出口與捷運共構，南側基地875.7坪現況為閒置空地，土地使用分區皆為住三及商三特，兩塊基地平均容積率約435.82％。主要開發限制為兩基地都不得作住宅使用，另外北側基地為已完成的捷運設施，因此有2.32億的工程代墊款，且不得為容積移入基地。然而，商圈內有六福客棧危老改建、元大人壽總部開發案、大陸琢豐等指標案，將帶動區域租金行情看漲，吸引多家壽險進場評估。

瑞普萊坊市場研究部統計2019年前十大土地交易前三名交易金額都破百億，且都落在台北市蛋黃區，金額最高的是松山區京華城的372億元，其次為南山人壽標得的信義行政中心地上權，得標金額159.8億，第三名為元利建設取得的信義計畫區D3法拍土地，總價112億，第四名則是本案松江南京地上權，第五名是興富發以51.1億取得中山區長安段一小段土地，均朝豪辦規劃，顯見台北市未來的商辦身價將不同凡響。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，2019年土地交易最大的助力來自公部門標售，不管是各縣市政府，高鐵局甚至是國有財產標售，光是今天剛開標的松江南京地上權案及上個月南山人壽取得的信義行政中心地上權案就破200億，如加上2019年公部門標售與地上權案更達1,015億，佔了整體交易的33％，較2018年2018年公部門標售與地上權案共720億增加了40％。黃舒衛分析市中心一地難求、商用不動產租金走揚，再加上權利金及地租調整收取方式，讓地上權重新成為壽險業、開發商的新寵。

 

2020年第一季更有地王之王世貿三館地上權標售案，該案北臨市政府南臨台北101，西側為國際觀光旅館，南側為百貨商圈，且面積為信義行政中心的2倍，產品可塑性更大，可說是信義計畫區中心最後一塊可開發的大面積土地，屆時將成為各方競逐的標的。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

桃園市中壢區一向是房市交易熱區，除相對價高的中壢市中心及高鐵桃園站特區，不少預算有限的首購族，會轉往購買位於兩區中間的過嶺重劃區，新建案成交行情每坪17~19萬元，屋齡僅3~4年的二手屋也僅每坪15萬元上下，在地房仲透露，如有附裝潢，成交價可再高一點，買方接受度高。

過嶺重劃區位於中壢區、觀音區、新屋區及楊梅區4行政區的交界，隸屬中壢區門牌，近台66線快速道路，距離中壢市區與桃園高鐵站都在車程10分鐘內，對開車族還算便利。

信義房屋中壢民權店專員劉宗銘指出，區內道路井然有序、建築景觀一致，生活機能集中在民族路六段的全聯、頂好、億客來等超市，離好市多中壢店也不遠。

尚有許多建商在此推案，新成屋成交價每坪17~19萬元，屋主釋出的二手屋則稍有讓價，屋齡約3~4年大樓，行情每坪在15萬元上下，低於中壢區今年平均單價17.4萬元區域行情。劉宗銘表示，該區3房含車位大樓總價700~800萬元，與中壢市區或桃園高鐵站周邊的同條件產品總價逾1200萬元相比，房價省一半。

有裝潢的物件在該區則相當加分，劉宗銘透露，成交價還可再拉高，且接受度頗高，分析原因是買方多為預算較低的首購族，因可省下事後裝潢費用，因有附近電研所、環保局及工業區的就業人口需求，交易狀況一直都不錯。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台南一名男網友發文表示，他年薪約百萬、工作穩定，目前在公司附近租房生活，但其實鄉下老家有一棟20年的透天房子等著他跟他弟繼承，「假設真的一輩子只能無奈寂寞的單身下去，那到底需不需要買房？」引起討論。

原PO在批踢踢發文表示，他現年33歲，年薪約有百萬，工作也算是穩定，「年薪會逐年調漲一些些，但不會飛越性地突破到什麼年薪150或200萬，每個月大概存4萬吧。這一年在感情上受挫，便思考自己是不是結得了婚，假設真的一輩子只能無奈寂寞的單身下去，那到底需不需要買房？」

原PO說，他的老家位於台南鄉下，開車10分鐘就有間大醫院，但最近的超商卻有3公里之遠，「我父母百年後，應該就由我和我弟繼承該棟房子（約20年透天）…我目前租屋，離上班地點騎車3分鐘，離老家開車40分，房租+汽車車位大概8000多，其實生活真的很好過，假設真的單身，那我買房到底要幹嘛？畢竟之後還可以住我老家」，認為現階段乾脆當租屋族算了。

貼文曝光後，有網友留言回應「等繼承呀，錢留下來出國爽」、「其實單身如果覺得生活好好的，不買房也很正常，錢不要給什麼詐騙騙走就好啦，等到覺得租房有不便不舒服的時候再買也不遲」、「我情況跟你很像，也是在等繼承」、「我之前也以為單身一輩子了，但緣份有時很巧妙」。

但也有網友指出，「可以買2房或3房，租人當投資，有另一筆收入也不錯」、「當然要買，誰知老家會不會被老弟未來家庭占據」、「自己一個人住 買個大冷凍櫃，冰一堆高極美國牛肉，沒事就煎來吃，很舒服了」、「裝潢隨自己意願，爽」、「買一間自己的房子，可以在裡面任性地享受生活」。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

網路消息影響程度日益提升，這點從過去很多事情都已得到證明。而最近兒福聯盟斥資3.7億購買內科園區廠辦當辦公室及業務場域一事，其實也是透過網路社群(爆料公社)才爆發開來。



畢竟從買方元大機構揭露的財報看，該交易早在11月初就完成，卻是一個月後被兒福捐款人在網路社群上爆料，事情才引發熱議，最後逼使兒福聯盟必須開記者會、發新聞稿說明澄清。



有關此事，目前看來，社福團體『竟然』有盈餘直接買房，大概是最大爭議點；畢竟一般印象中，NGO或社福團體確實財務拮据，對照之下，兒福直接現金購買內湖辦公室，對比甚大。甚至也有人認為，如果有盈餘，也應該優先幫相關人員加薪或擴展相關業務。不過，這其實是台灣NGO經營環境的問題；在國外。有些NGO團體確實經費充裕，NGO高階經理人薪資甚至不亞於一般企業主管。



另一個可議處則是，兒福聯盟表示選擇購買內科廠辦，一部分理由是交通便利(近文湖線西湖站)。但住展房屋網企研室認為，和雙北其它商用樓林立的區塊相比，內科其實不能算是交通方便的區塊，否則也不會有那麼多在本區工作者選擇使用私人交通工具通勤，導致上下班時間動輒大塞車。



不過話說回來，任何NGO團體都需要空間或硬體支援；因此持平而論，本身從法理角度，兒福買房大致上並無問題，問題主要還是在捐款人的情感面上。因此，真正癥結或許在於兒福未能事對外說明甚至溝通，況且社福團體的經費確實幾乎來自社會各界捐款，使用方式確實必須符合更高的道德標準。就更別說這次買的辦公室建坪將近760坪、總價高達3.7億，確實更容易讓外界質疑，NGO社福團體為什麼要，或能夠花那麼多錢買那麼大的辦公廳舍？



或許，如果今天兒福不是直接現金購買，而是貸款，爭議就不會這麼大？畢竟以兒福公告的每年租金換算轉換成房貸支出，可負擔房屋總價也遠不及3.7億之價金。但換個角度，試問又有哪個金融機構，會願意貸款給經費來源不固定的NGO團體？住展房屋網企研室更需點出，還是有為數不少商用不動產的業主，基於歧視因素，不願意把房子賣或租給社福團體。就這個角度，如果現在有物件可直接購買，賣方也願意交易，當然一勞永逸也非壞事。



或許兒福聯盟買房爭議一事，真正凸顯的是，社福NGO團體如空有軟體、有熱情，如果沒有硬體、沒有配套資源，事情依然做不好。何況扣除鉅資買房的兒福聯盟外，其實大多數NGO組織，光是基於財務一點，就都會面臨『房事』難題，社福團體甚至更常碰到居住歧視。這一點，政府實在責無旁貸，否則住宅法通過實施，豈不都是假的？

台北市內湖五期共有4百多戶違規作住宅使用的「工業宅」、「商業宅」，雖然台北市政府勒令屋主限期改善，但至今僅有70幾戶改善，其餘3百多戶仍屬於違規使用。住展房屋網企研室表示，屋主遲遲不願意改善，一來是以拖待變「看風向」，二來是尋求民代出面關切，三是多認為市府祭出斷水、電鐵腕的機率不高，所以不急著改善。就算已經改善者，未來也可能又死灰復燃，想要解決違規使用問題並不容易。



北市都發局表示，內湖五期違規使用戶中，近來已經有70餘戶已經把住宅稅率改為商業稅率，仍有違規戶陸續改善中。針對其他尚未改善、違規作住宅的住戶，預計12月9日進行會勘，認定是否繼續做住宅使用。



為什麼工業宅、商業宅難以徹底解決？最原始關鍵在於早年執法鬆散，養成民眾投機違規的風氣。等到違規使用成為普遍現象時，再想徹底執法已經尾大不掉。所以，民眾往往不急著改善，也不信政府會祭出鐵腕。



民眾之所這麼想，其來有自；政府確實極少會對違規使用戶斷水、斷電，遑論祭出「拆除」的最終極手段，所以大多數屋主都用以拖待變的方式來處理，慢慢看政府的態度，再來思考要不要改善。



政府之所以難以嚴格執法的關鍵，除了避免高壓手段執法引爆與民眾對立之外，民意代表的介入也很重要。在民代介入協調之下，執法的變數就變得很高。



事實上，就算商業宅、工業宅的屋主去申請改為3.6％商業稅率，就算「改善完畢」了嗎？其實大家心知肚明，這只是稅率的不同罷了。



現實情況是，就算改了稅率，違規使用情況仍可能存在。更何況，就算違規使用住宅改了稅率，該社區就會把每個樓層改回一般商、廠辦必有的集合式廁所嗎？如果不是整個社區全面改善，而是只有其中幾戶願意改，恐怕就只是作作樣子而已。



回過頭來說，我們並非唱衰台北市政府的執法決心與效果。住展房屋網企研室強調，與全台其他縣市相比，台北市已經算很有決心想解決工業宅、商業宅了，其他縣市大多採取「放生」的模式，那才叫人不敢恭維。

台灣房地產市場方面，全台建物買賣移轉棟數自2017年以來至2019年前九月，已連續近三年持續成長，特別是在台商加速回台投資下，2019年增速較2018年提升。反觀供給面，代表著新成屋供給出籠的使用執照方面，自2016年房地產市場落底以來，使用執照核發面積至2019年1~9月，已連續近四年持續呈現負成長。預估2020年將處於上升軌道，此波景氣復甦可望持續至2021年之後才出現反轉。



商辦廠辦供給方面，台北市土地資源稀缺，自2009年底調降遺贈稅率後，豪宅市場房價快速攀升，使得建商普遍將商業用地開發成豪宅，導致商辦土地供給短缺。商辦空置率自2010年的13.4%高點一路下滑，2019年沒有新的辦公大樓釋出，15棟以上老舊商辦重建、加上台商回流更加速需求持續攀升，空置率於2019年第三季降至3.19%，創下歷史新低。進而推升平均商辦租金至每坪2280元，平均售價至每坪84.7萬元，資金的投資報酬率2.51%。



前瞻計劃是政府在2017年通過的台灣振興計畫，包含綠能建設、數位建設、水環境建設、軌道建設以及城鄉建設，八年時間投入總經費約新臺幣8825億的特別預算。由於預算偏重城鄉與南北地區平衡發展，使得2019年中南部的房地產成交量增速明顯優於北部。預算編列前四大城市分別為桃園、高雄、台中及台南。加上台商回台設廠主要是集中在桃園、台南與台中三個城市，也使得桃園、台南與台中在2020年仍將成為成長最快的城市。



台灣房地產市場經過三年以上的修正、持續去化餘屋，遞延自住買盤持續回籠。受惠於美中貿易戰、大陸生產成本持續墊高，台商紛紛回流設廠，逆轉過去產業外移的趨勢。加上2017年大陸施行CRS、2019年海外資金匯回專法通過，2020年可望加速更多的資金回流台灣建設，將有助於台灣內需及房價持續回升。隨著內需提升、房價上揚，將有利於營建股的估值重新評價。

桃園市長鄭文燦日前主持市政會議，聽取中壢區公所「中壢區新街金華市民活動中心及公托中心新建工程」專題報告後表示，市府規劃變更七和一街東側、新街國小西側之廣場用地為機關用地，並用以興建一棟地上3層樓建築，1樓作為公托中心，每年可收托45名0至2歲幼兒；2、3樓則分設新街里及金華里市民活動中心，做為社區集會及活動空間。



鄭文燦表示，桃園市府積極於各區增設市民活動中心、公園、天幕球場或活動場等設施，各區公所可相互參酌過往成功辦理的經驗，改善舊有設計缺點並發揮地方特色，讓公共設施更能兼顧美觀與實用。



中壢區長吳宏國說明，「新街金華市民活動中心暨公托中心」工程經費約6,362萬元。因應該處的狹長地形，建築將配合設計為長條不等寬外型，並設置多個出入口，以利不同使用者進出，建築物也退縮部分空間作為戶外遊戲區，提供新街國小學童及社區居民使用。該工程預計2019年12月開工、2020年12月完工，完工後將提供市民更多活動空間，並減輕育兒負擔。

台北市最近一期實價登錄（2019年8月）量價動態，全市交易量共957件，較7月減少229件，減幅19.31%；較去年同期減少78件，減幅7.54%；較去年平均減少65件，減幅6.36%；較5年均值減少156件，減幅14.02%。



而交易總金額則為231.13億元，較7月減少54.73億元，減幅19.15%；較去年同期減少15.20億元，減幅6.17%；較去年平均減少42.86億元，減幅15.64%；較5年均值減少74.81億元，減幅24.45%。



2019年8月全市住宅價格指數101.76，較7月微升0.36%，較去年同期上升1.00%；標準住宅總價1,612萬元，標準住宅單價每坪51.34萬元。大樓住宅價格指數98.90，較7月微升0.33%，較去年同期下降0.88%；公寓住宅價格指數99.08，較7月微降0.30%，較去年同期下降0.61%；小宅住宅價格指數100.78，較7月上升1.60%，較去年同期上升1.58%。



全市12行政區交易量增幅最大為大同區，交易件數46件，較7月增加48.39%；交易量減幅最多為中山區，交易件數155件，較7月減少29.86%。觀察12行政區各建築型態交易案件變化，均以住宅大樓為主流，由內湖區以77件奪冠；公寓由內湖、北投區以34件並列榜首；套房、商（廠）辦交易件數由中山區分別以61件及10件居冠；店面（店鋪）由大安、信義、大同及文山區以3件並列首位。

前瞻未來，國家需要新世代的基礎建設，因此政府積極推動前瞻基礎建設計畫，包含建構安全便捷的「軌道建設」、因應氣候變遷的「水環境建設」、促進環境永續的「綠能建設」、營造智慧國土的「數位建設」、加強區域均衡的「城鄉建設」、「因應少子化友善育兒空間建設」及「食品安全建設」與「人才培育促進就業建設」等8項建設，期為台灣未來30年發展奠定根基。前瞻基礎建設計畫2019年截至10月止，特別預算累積分配數725.3億元，執行數為685.0億元，計畫經費執行率為94.4％。重要執行成果摘述如下：

1.軌道建設：行政院已核定推動中之軌道建設，包括：台鐵成功追分段鐵路雙軌化、台南市區鐵路地下化、台北捷運系統三鶯線、淡海輕軌、台鐵電務智慧化提升等重大建設，均按工程進度積極推動中。

 

2.水環境建設：石門水庫阿姆坪防淤隧道工程之主隧道已完成1,533公尺；湖山水庫第二原水管工程之輸水路已完成391.2公尺，下游連接管路完成282.3公尺；全國水環境改善計畫，「安農溪第一期河道環境改善」等52件水環境改善案件已完工，並完成水環境亮點30處。

 

3.綠能建設：科學城低碳智慧環境基礎建置-科技計畫，建置自駕車測試場域，提供自駕車性能測試與技術驗證服務，已有宏碁、車輛中心、台灣智慧駕駛等14家客戶運行測試，共計197車次；科學城天然氣管路及設施建置工程，區內道路管線累計埋設7,000公尺。

 

4.數位建設：園區智慧機器人創新自造基地計畫，2019年10月22日舉辦「中台灣加速器聯盟成立大會」，並引進4家新創公司進駐；提升偏鄉衛生所(室)及巡迴醫療點網路品質計畫，第2期(2019-2020年)計畫預計建置191處衛生所(室)及巡迴醫療點之頻寬達100M，已全數完成，提早達成預定目標。

 

5.城鄉建設：改善停車問題計畫，補助各縣市辦理改善停車問題，新建停車場開工14案；校園社區化改造計畫，社區資訊站開放時數共3萬2,965小時，參與資訊應用學習之社區民眾計5萬1,979人次；營造休閒運動環境，已補助新竹市立棒球場新建工程等170案經費，並核定「台南市後壁白河米蘭蓮花線-營造友善自行車道」等53補助案。

 

為利各項計畫順利推動，各計畫主管機關之督導機制已專案檢討落後情形，加速推動辦理；地方政府執行過程中如遭遇困難，由部會適時協助排除，國發會也將主動跨部會協調解決。後續在中央與地方攜手努力、政府與民間共同合作下，積極推動各項計畫，將可有效帶動經濟發展及提升生活環境品質，強化台灣競爭力。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】